Η Γενική Συνέλευση είναι το κυριαρχικό όργανο της συνιδιοκτησίας και έχει κάθε δυνατότητα και εξουσία θέσπισης κανόνων σωστής λειτουργίας της κοινωνίας των συνιδιοκτητών, υπό την προυπόθεση πάντα να μην αντιβαίνουν στον καταρτισμένο κανονισμό δικαιωμάτων και υποχρεώσεών τους, ο οποίος, έχει ισχύ νόμου για τις σχέσεις των οροφοκτητών μεταξύ τους. ΑΠ 517/74
Υπό τις εν λόγω επιφυλάξεις, η Γενική Συνέλευση μπορεί να επιλαμβάνεται κάθε υπόθεσης που αφορά την συνιδιοκτησία και να παίρνει κάθε είδους αποφάσεις, δεσμευτικές για τους συνιδιοκτήτες.
ΣΥΓΚΛΗΣΗ ΓΕΝΙΚΗΣ ΣΥΝΕΛΕΥΣΗΣ. Ο κανονισμός αναφέρει τους όρους κατά τους οποίους συγκαλείται η Γενική Συνέλευση. Αν η σύγκλισή της γίνει χωρίς να τηρηθούν οι καθοριζόμενες από τον κανονισμό προυποθέσεις, οι αποφάσεις που θα ληφθούν θα είναι άκυρες. ΜΠρΑθ 6803/84
Αν υπάρχει διαχειριστής συγκαλείται από αυτόν, όταν υπάρχει θέμα.
Αν ζητηθεί από τον κατά τις περιστάσεις εύλογο αριθμό κοινωνών (που εκπροσωπούν το 25% των ψήφων ), ή και από ένα κοινωνό σε περίπτωση επείγοντος, ο διαχειριστής οφείλει να συγκαλέσει την Γενική Συνέλευση.
Αν δεν υπάρχει ειδική ρύθμιση, εφαρμόζονται οι διατάξεις του αστικού κώδικα για τα σωματεία (ΑΚ 95, 96) μόνο επικουρικά.
Η σύγκλιση γίνεται κατά τον πιο πρόσφορο τρόπο. Π.χ με επιστολή προς τους κοινωνούς, τηλεφωνική ειδοποίηση, ανάρτηση της πρόσκλησης σε εμφανές σημείο κοινόχρηστων χώρων κλπ.
Στην πρόσκληση πρέπει να αναφέρονται τα θέματα της ημερήσιας διάταξης, ο τόπος και ο χρόνος της συνελεύσεως.
Όταν αξιώνεται από την οικεία διάταξη του κανονισμού, για το κύρος της συγκαλουμένης Γενικής Συνέλευσης, η αποστολή σε κάθε ιδιοκτήτη έγγραφης ατομικής πρόσκλησης με όλα τα θέματα της ημερήσιας διάταξής της και προσδιορισμό του τόπου και του χρόνου που θα πραγματοποιηθεί, πέντε ημέρες πριν από τη συνεδρίασή της, η απλή ανάρτηση σχετικών ανακοινώσεων σε κεντρικά σημεία της πολυκατοικίας δεν θα είναι αρκετή για την νομιμοποίησή της.
Εάν σταλούν προσκλήσεις, για βεβαίωση της έγκαιρης παραλαβής , θα πρέπει να γίνεται με έγγραφη απόδειξη. ΕφΑθ 9718/84
ΕΚΠΡΟΣΩΠΙΣΗ – ΨΗΦΟΙ – ΑΠΑΡΤΙΑ . Στη Γενική Συνέλευση μετέχουν όλοι οι κοινωνοί/δικαιούχοι των επί μέρους ιδιοκτησιών. Η συμμετοχή στη Γενική Συνέλευση είναι δικαίωμα και υποχρέωση όλων των συνιδιοκτητών.
Καθορίζεται επίσης το θέμα της ψήφου όπου η πλειοψηφία υπολογίζεται με βάσει το μέγεθος των μερίδων δηλαδή το ποσοστό συγκυριότητος που αντιστοιχεί σε συγκεκριμένη ιδιοκτησία.
Τίθεται πολλές φορές το ερώτημα, αν ο κανονισμός μπορεί να καθορίσει διαφορετική πλειοψηφία, δηλαδή κατά κεφαλή και όχι κατά μερίδες
Το άρθρο 4 παρ. 1 του Ν.3741/29 δεν ορίζει γι΄αυτό.
Η ψηφοφορία με περιφορά πρέπει να θεωρηθεί επιτρεπτή, όταν δεν παραβιάζονται οι διατάξεις για την απαρτία.
Η απαρτία της Γενικής Συνέλευσης συναρτάται με τα θέματα, για τα οποία αυτή συγκαλείται . ΄Ετσι για θέματα, για τα οποία απαιτείται ομόφωνη απόφαση όλων των κοινωνών (π.χ άρθρο 4 παρ. 1 του ν. 3741/29), για την απαρτία απαιτείται η παρουσία όλων των μελών, ενώ για τα θέματα για τα οποία απαιτείται πλειοψηφία για την απαρτία αρκεί η παρουσία της πλειοψηφίας των μερίδων.
Αν δεν επιτευχθεί απαρτία γίνεται επανάληψη, με νέα πρόσκληση. Συνηθίζεται να προβλέπεται στο κανονισμό μειωμένη απαρτία για την επαναληπτική Γενική Συνέλευση.
Η Γενική Συνέλευση συνεδριάζει και αποφασίζει έγκυρα εφόσον παρίσταται και εκπροσωπείται σ΄αυτή το 75% των ψήφων.
Αν δεν υπάρξει απαρτία συνέρχεται πάλι μέσα σε δέκα ημέρες σε επαναληπτική συνεδρίαση οπότε οποιοσδήποτε αριθμός παρόντων ή αντιπροσωπευομένων ψήφων αποτελεί απαρτία.
ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ ΓΕΝΙΚΩΝ ΣΥΝΕΛΕΥΣΕΩΝ. Οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης είναι έγκυρες και δεσμευτικές για όλους τους ιδιοκτήτες, ακόμα και για τους απόντες ή διαφωνήσαντες. ΑΠ 114/67 ΕφΑθ 11423/86
Απόφαση της πλειοψηφίας που τροποποιεί κανονιστική διάταξη είναι ανίσχυρη και δεν παράγει δέσμευση για τους διαφωνούντες, αφού δεν θα έχει ληφθεί ομοφώνως. ΑΠ 1035/89 , ΕφΑθ 3615/96 , ΕφΑθ 385/93
Οι αποφάσεις των Γενικών Συνελεύσεων των συνιδιοκτητών είναι δυνατόν να ανατραπούν μόνο μετά από ακυρωτική αγωγή παντός έχοντος έννομο συμφέρον, εγειρομένη εντός εξαμήνου προθεσμίας από της λήψεώς τους, και όχι δια προβολής ενστάσεως. ΑΠ Ολ 410/63 , ΑΠ 1489/99 , ΑΠ 410/67 ΑΠ 1039/74
Η προθεσμία των έξι μηνών, που θέτει το άρθρο 101 Α.Κ., μέσα στο οποίο πρέπει να ασκηθεί η ακυρωτική αγωγή, είναι αποσβετική, λαμβάνεται υπ΄όψιν αυτεπαγγέλτως απο το δικαστήριο κατά το αρθρο 180 Α.Κ και η παραίτηση απ΄αυτή είναι άκυρη.
Η ακυρωτική αγωγή, που ασκείται μετά την παρέλευση του εξαμήνου, απορρίπτεται ως αβάσιμη, όχι ως απαράδεκτη.
Η εξάμηνη προθεσμία αρχίζει από την επομένη της απόφασης της συνέλευσης και όχι από τη γνώση του περιεχομένου.
Απόφαση Γενικής Συνέλευσης αφ΄εαυτής άκυρη, κατ΄άρθο 174 ΑΚ, όπως η ληφθείσα απο την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών καθ΄ υπέρβαση της εξουσίας της, δεν χρήζει προσβολής επί ακυρώσει, καθό ευθέως αντικειμένη στο νόμο και το καταστατικό.
Η πλειοψηφία της Γενικής Συνέλευσης δεν έχει το δικαίωμα να τροποποιεί τον κανονισμό, διότι τούτο ανήκει στην αποκλειστική αρμοδιότητα της παμψηφίας.
Εννοείται ότι η απόφαση για τροποποίηση του κανονισμού, πρέπει να περιβληθεί τον τύπο συμβολαιογραφικού εγγράφου, που θα μεταγραφεί.
Στη συνέλευση μετέχουν μόνο οι συγκύριοι και όχι οποιοσδήποτε τρίτος ( π.χ ένοικος), εκτός αν εκπροσωπεί τον δικαιούμενο συγκύριο.
Χωρίς να έχει προηγηθεί σχετική απόφαση Γενικής Συνέλευσης ούτε υποχρεώσεις για την συνιδιοκτησία μπορεί να αναληφθούν, ούτε βάρη να της επιβληθούν, οπότε δεν δημιουργείται και δέσμευση για τους συνιδιοκτήτες να καταβάλλουν την αναλογία τους σε δαπάνες κοινοχρήστων πραγματοποιούμενες δίχως τέτοια
απόφαση, έστω κι αν συμμετείχαν από καιρό σε αυτές εξ΄ αγνοίας τους. ΕφΑθ 4276/87
Απόφαση της Γενικής Συνέλευσης περί απαλλαγής καταστήματος της πολυκατοικίας από την υποχρέωση συμμετοχής στις δαπάνες θέρμανσης που έχει καθιερωθεί από τον κανονισμό δεν είναι ισχυρή και δεσμευτική για τους συνιδιοκτήτες, εφ΄όσον δεν έχει ληφθεί με παμψηφία και δεν έχει περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού μεταγραπτέου εγγράφου. ΕφΑθ 7589/84
Η απόφαση της Γενικής Συνέλευσης για την βαφή της οικοδομής που λαμβάνεται με την νόμιμη πλειοψηφία είναι νόμιμη, χωρίς να απαιτείται προς τούτο η λήψη της με παμψηφία. ΕφΑθ 2872/85
Δεν μπορεί να μεταβληθεί με απόφαση της Γενικής Συνέλευσης (με πλειοψηφία) κοινόχρηστος χώρος σε πάρκιν. Τέτοια μεταβολή θα μπορούσε να αποφασιστεί μόνο από την παμψηφία των συνιδιοκτητών. ΜΠρΑθ 2788/80
Η Γενική Συνέλευση δεν μπορεί να αποφασίσει τρόπο συμμετοχής των συνιδιοκτητών στις δαπάνες θέρμανσης διαφορετικό από τον προβλεπόμενο στον κανονισμό, γιατί ο καθορισμός της δεν αποτελεί θέμα διαχείρισης, εκμεταλλεύσεως ή χρήσεως κοινών οπότε και μόνον θα είχε αρμοδιότητα επ΄ αυτού. ΑΠ 257/77
Όταν αποφασισθεί από την Γενική Συνέλευση ότι οι τέντες όλων των διαμερισμάτων θα είναι ομοιόμορφες σε χρώμα, ποιότητα και μηχανισμό, η απόφασή της αυτή θα είναι πλήρως δεσμευτική για όλους τους συνιδιοκτήτες. ΜΠρΑθ 8366/82
Η Γενική Συνέλευση δεν δικαιούται να καθορίσει βάση συμμετοχής στη δαπάνη εκκενώσεως βόθρου διαφορετική από την προβλεπόμενη στον κανονισμό, οι ρυθμίσεις του οποίου είναι επικρατέστερες. ΜΠρΑθ 5358/84
Αν αποφασιστεί από συγκεκριμένη πλειοψηφία, κατ΄ εξουσιοδότησίν της εκ του κανονισμού, η απαγόρευση χρήσεως ως γραφείου τελετών ισογείου καταστήματος της πολυκατοικίας ήδη μισθωμένου για την εγκατάσταση τέτοιας επιχείρησης, η απόφαση υποχρεώνει τον συνιδιοκτήτη – εκμισθωτή σε συμμόρφωσή του προς το περιεχόμενό της, το οποίο δεν μπορεί να θεωρηθεί ως ενέχον καταχρηστικότητα. ΕφΑθ 4378/82
ΓΕΝΙΚΑ Η ΓΕΝΙΚΗ ΣΥΝΕΛΕΥΣΗ ΕΧΕΙ ΤΗΝ ΕΞΟΥΣΙΑ ΝΑ ΑΠΟΦΑΣΙΖΕΙ ΓΙΑ ΟΠΟΙΟΔΗΠΟΤΕ ΘΕΜΑ ΑΦΟΡΑ ΤΗ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΚΑΙ ΟΙ ΝΟΜΙΜΕΣ ΑΠΟΦΑΣΕΙΣ ΤΗΣ ΔΕΣΜΕΥΟΥΝ ΤΟ ΣΥΝΟΛΟ ΤΩΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ, ΕΚ ΤΩΝ ΟΠΟΙΩΝ ΟΥΔΕΙΣ ΔΥΝΑΤΑΙ ΝΑ ΠΑΡΑΚΩΛΥΣΕΙ ΤΗΝ ΕΚΤΕΛΕΣΗ ΤΟΥΣ.