Κανονισμός είναι η νομική πράξη, με την οποία ρυθμίζονται δεσμευτικά για τους κοινωνούς / δικαιούχους των επί μέρους οριζοντίων ιδιοκτησιών (και για τους διαδόχους τους) θέματα σχετικά με την οργάνωση και λειτουργία της έννομης σχέσεως της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Ο κανονισμός μπορεί να συσταθεί είτε με σύμβαση των κοινωνών είτε με δικαστική απόφαση.
Η σύμβαση με την οποία καταρτίζεται ο κανονισμός, μπορεί να συναφθεί οποτεδήποτε, πριν από την σύσταση, κατά τη σύσταση, μετά τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Πιο συχνά συναντάμε την μορφή του κανονισμού που περιέχεται σε ενιαίο κείμενο, ο οποίος καταρτίζεται ταυτόχρονα με τη πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Υπάρχουν επίσης δύο είδη κανονισμών : ο γενικός κανονισμός που αφορά όλους τους συγκυρίους των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας και ο ειδικός κανονισμός που αφορά μόνο μερικούς απο αυτούς.
Ο γενικός κανονισμός αφορά όλα τα αντικείμενα της συγκυριότητας ή της αποκλειστικής κυριότητος ενώ ο ειδικός ρυθμίζει κάποια από αυτά.
Δεν υπάρχει υποχρέωση των κοινωνών / δικαιούχων των επιμέρους οριζοντίων ιδιοκτησιών να καταρτίσουν κανονισμό.
Η σύμβαση, με την οποία καταρτίζεται ο κανονισμός, πρέπει να περιβληθεί το συστατικό τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί.
Ο κανονισμός στηρίζεται σε δικαιοπραξία, οι ρυθμίσεις του όμως έχουν κανονιστικό χαρακτήρα και έτσι τελικά ο κανονισμός επέχει θέση νόμου.
Προφανώς ο χαρακτηρισμός του κανονισμού ως νόμου οφείλεται στο ότι οι διατάξεις του δεσμεύουν όχι μόνο τα μέρη αλλά και τρίτους δηλαδή εκείνους που μεταγενέστερα αποκτούν τα διαμερίσματα.
Η δέσμευση αυτή σημαίνει, ότι ο μελλοντικός αγοραστής του διαμερίσματος δεν έχει δικαίωμα να αρνηθεί να συμμορφωθεί με τις διατάξεις του κανονισμού. Έτσι ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αρνηθεί τη δέσμευσή του από το κανονισμό ή από ορισμένες διατάξεις αυτού, ούτε να προβάλει άγνοια, εφόσον είναι καταχωρημένος στα δημόσια βιβλία μεταγραφών.
Ο κανονισμός περιέχει ρυθμίσεις (όρους) σχετικά με :
- τα όργανα της κοινωνίας της σχέσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας, δηλαδή το διαχειριστή και τη γενική συνέλευση
- τα δικαιώματα στα κοινά μέρη και τις υποχρεώσεις πχ. Συμμετοχή στις δαπάνες, προσδιορισμό των ποσοστών συμμετοχής, απαγορεύσεις και περιορισμούς χρήσης.
- τον τρόπο επίλυσης των διαφορών
Αν με κάποιο όρο του κανονισμού απαγορεύεται ορισμένη χρήση των διαμερισμάτων, η απαγόρευση ισχύει και αν ακόμη από την απαγορευμένη ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών, ούτε η ασφάλεια αυτών ή της πολυκατοικίας στη συγκεκριμένη περίπτωση, χωρίς δε να είναι αναγκαία η έρευνα των προυποθέσεων αυτών για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη ως
και αντίθετη στον κανονισμό ενέργεια κάποιου συνιδιοκτήτη, προς τον σκοπό άρσης της παράνομης κατάστασης που δημιουργήθηκε απ΄ αυτή.
Οι συμφωνίες των ιδιοκτητών που έχουν συναφθεί με την κατάρτιση εκ μέρους τους του κανονισμού της πολυκατοικίας παραμένουν έγκυρες και ισχυρές έστω και αν είναι αντίθετες προς τον ΓΟΚ, γιατί η τήρηση των ορισμών του τελευταίου δεν επιδρά στο κύρος των συμφωνημένων, αλλ΄επισύρει απλώς κατά του παραβάτη τις προβλεπόμενες διοικητικές κυρώσεις.
ΑΠ 99/87 , ΑΠ 901/90 , ΑΠ 598/92.
Ανεξάρτητα λοιπόν από το τι ισχύει από πλευράς πολεοδομικών ρυθμίσεων, η παραβίαση οποιασδήποτε διατάξεως του κανονισμού της πολυκατοικίας παρέχει το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες να αξιώσουν να αποκατασταθούν τα πράγματα, όπως οι κανονιστικές προβλέψεις τα έχουν θελήσει.
Όπως κάθε δικαιοπραξία έτσι και ο κανονισμός μπορεί να τροποποιηθεί.
Ο ίδιος ο κανονισμός μπορεί να ορίζει ότι η τροποποίησή του μπορεί να γίνει απο την πλειοψηφία. Σ΄ αυτή τη περίπτωση η απόφαση της πλειοψηφίας για τροποποίηση του κανονισμού πρέπει να ακολουθεί τους όρους τις διατάξεις του κανονισμού και βέβαια να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και να μεταγραφεί .
Η μειοψηφία δεσμεύεται από τις αποφάσεις της πλειοψηφίας.
Η τροποποίηση του κανονισμού γίνεται με τον ίδιο τρόπο κατά τον οποίο και καταρτίζεται, ήτοι με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.
Δηλαδή παμψηφία. ΑΠ 216/81 , ΑΠ 116/68
Ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν δεσμεύει το μισθωτή ακόμα, εάν αυτός με το συμφωνητικό της μισθώσεως τον αποδέχτηκε.
Επομένως εάν τον παραβιάσει δεν μπορεί να ασκηθεί εναντίον του ενοικιαστή αγωγή από τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες ή τον διαχειριστή για να υποχρεωθεί να συμμορφωθεί με τον κανονισμό.
Αντίθετα ο διαχειριστής και οι άλλοι συγκύριοι έχουν δικαίωμα να στραφούν κατά του συνιδιοκτήτη-εκμισθωτή, κατά του οποίου έχουν αξίωση για την παράβαση του κανονισμού.
Σε περίπτωση επίσης που μια οριζόντια ιδιοκτησία μισθωθεί για χρήση, που απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν μπορούν να στραφούν κατά του μισθωτή.
Ο κανονισμός δεν καταργείται με αχρηστία. ΑΠ 179/80
Όταν απαιτείται ερμηνεία των διατάξεων που περιλαμβάνει ο κανονισμός επιβάλλεται η προσφυγή στους τιθέμενους από τα άρθρα αρ. 173 και 200 ΑΚ κανόνες, προς αναζήτηση της αληθινής βούλησης των συμβληθέντων μερών. ΑΠ 1328/82
Ο κανονισμός εφόσον συνιστάται συμβολαιογραφικώς και έχει μεταγραφεί ξεχωριστά αναπτύσσει εμπράγματη ενέργεια και δεσμεύει τους συμβαλλόμενους και τους διαδόχους τους, καθολικούς και ειδικούς.
ΑΠ 1177/86 , ΕφΑθ 7030/87
Οι περιορισμοί και απαγορεύσεις χρήσεων οριζοντίων ιδιοκτησιών, που εισάγονται με χαρακτήρα δουλείας, δια του κανονισμού, ισχύουν έναντι των συνιδιοκτητών ακόμα και αν με την απαγορευόμενη ενέργεια δεν πρόκειται να παρακωλυθεί η χρήση
των λοιπών οροφοκτητών και να θιγεί η ασφάλεια των ιδίων και των διαμερισμάτων τους. ΑΠ 732/89 , ΑΠ 179/80
Αν η Γενική Συνέλευση λάβει απόφαση που θα έρχεται σε αντίθεση με τις διατάξεις του κανονισμού, η απόφαση αυτή θα είναι ακυρωτέα και κάθε ιδιοκτήτης, ο διαχειριστής ή και τρίτος έχων έννομο συμφέρον, δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς την κήρυξη της ακυρότητάς της. ΕφΑθ 9718/84
ΕΛΛΕΙΨΗ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ
Όταν δεν υπάρχει κανονισμός οι συνιδιοκτήτες μπορούν να ορίσουν με παμψηφία διαχειριστή, στον οποίο και να χορηγήσουν τα πιο εκτεταμένα δικαιώματα, ανάμεσα δε στα λοιπά και εκείνα της εκτέλεσης των εργασιών συντήρησης του ακινήτου, της κατανομής των δαπανών και την παράσταση επ΄ονόματι των συνιδιοκτητών στα δικαστήρια. ΑΠ 1557/81, ΕφΘ 1670/84.
Εννοείται ότι η απόφαση για διορισμό διαχειριστή με παμψηφία περιβάλλεται τύπο συμβολαιογραφικού εγγράφου. ΕφΑθ 4140/83
Στη περίπτωση της έλλειψης κανονισμού, η συνεισφορά στα κοινά βάρη, γενικά, επιμερίζεται βάσει της αξίας του ορόφου ή του διαμερίσματος του καθενός. ΑΠ 1504/86 , ΑΠ 216/81 , ΑΠ 257/78
ΝΟΜΟΣ 1562/1985 ΑΡΘΡΟ 9 (ΦΕΚ Α΄ 150)
Αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ΄ ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτιστεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, να καταρτιστεί κανονισμός, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών.
Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειοψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυρίων μπορεί να επιτραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονισμού, όπου εμφανίζει ελλείψεις, που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου.
Προυπόθεση ασκήσεως της αγωγής είναι ότι ο κανονισμός εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν την λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου.
Οι ελλείψεις αυτές του κανονισμού δεν απαιτείται να περιορίζουν παντελώς, την λειτουργία της συνιδιοκτησίας, αλλά αρκεί να παρακωλύουν την εύρυθμη λειτουργία της.
Οι διατάξεις του παραπάνω ν. 1562/85 υπερισχύουν εκείνων του
ν. 3741/29, ως νεότερες. ΑΠ 878/90
Αν ο κανονισμός επιτρέπει την τροποποίησή του με απόφαση Γενικής Συνέλευσης λαμβανομένη κατά πλειοψηφία, η πλειοψηφία αυτή δεν μπορεί να τον τροποποιήσει ως προς τα προβλεφθέντα ποσοστά συνεισφοράς των οριζοντίων ιδιοκτησιών στις δαπάνες κοινών βαρών της πολυκατοικίας, γιατί ο νόμος ορίζει ότι για μια τέτοια τροποποίηση απαιτείται συναίνεση του συνόλου των οροφοκτητών , άνευ της οποίας η απόφαση θα είναι άκυρη, έστω και αν πήρε τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και το τελευταίο μετεγράφη. ΑΠ 216/81
Απόφαση της πλειοψηφίας περί τροποποιήσεως κανονιστικής διάταξης είναι ανίσχυρη και δεν δεσμεύει τους διαφωνούντες, εφόσον δεν έχει ληφθεί ομοφώνως. ΑΠ 1035/89
Ο KAΝΟΝΙΣΜΟΣ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑΣ & Η ΚΑΤΑΧΡΗ-ΣΤΙΚΗ ΑΣΚΗΣΗ ΤΩΝ ΕΞ ΑΥΤΟΥ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΩΝ.
Οι περιορισμοί και απαγορεύσεις χρήσεων οριζοντίων ιδιοκτησιών, που εισάγονται με χαρακτήρα δουλείας δια του κανονισμού, ισχύουν έναντι των συνιδιοκτητών ακόμα και αν με την απαγορευμένη ενέργεια δεν πρόκειται να παρακωλυθεί η χρήση των λοιπών οροφοκτητών και να θιγεί η ασφάλεια των ιδίων και των διαμερισμάτων τους, αν όμως δεν δικαιολογούνται σε σχέση με τον προορισμό, το χαρακτήρα ή τη θέση του ακινήτου, τότε η αξίωση συμμόρφωσης των συνιδιοκτητών προς τις κανονιστικές δεσμεύσεις μπορεί να θεωρηθεί και ως καταχρηστική. ΑΠ 166/88