Με τον ν. 1221/71 (που αντικατέστησε τον ν. 960/79) ΠΕΡΙ ΣΥΜΒΟΛΗΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΩΝ ΠΡΟΣ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΧΩΡΟΥ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΔΙΑ ΤΗΝ ΕΞΥΠΗΡΕΤΗΣΗ ΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ…καταργήθηκε για πρώτη φορά στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας η δυνατότητα που υπήρχε ως τις 31/12/1980 να συστήνονται ελεύθερα χωριστές θέσεις στάθμευσης (με ποσοστό στο οικόπεδο) στον ελεύθερο χώρο της πυλωτής.
Ο παραπάνω νόμος ορίζει ρητά ότι : οι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις στο ισόγειο κτιρίων, όταν τούτο κατασκευάζεται επί pilotis, δεν δύναται να αποτελέσει διηρημένας ιδιοκτησίας.
Είναι νόμιμη η συμφωνία μεταξύ όλων των συγκυρίων του ακινήτου ότι συγκεκριμένη θέση στάθμευσης αυτοκινήτου στη πυλωτή θα ανήκει στην αποκλειστική χρήση του ιδιοκτήτη διαμερίσματος συγκυρίου αυτού ή των αρχικών οικοπεδούχων.
Η συμφωνία αυτή για την αποκλειστική χρήση του τμήματος ελευθέρου χώρου της πυλωτής είναι σαφώς επιτρεπτή, με το άρθρο 4 παρ. 1 ν. 3741/29, και αποτελεί περιορισμό της κυριότητος (ένα είδος ιδιόμορφης δουλείας) που προβλέπεται από το άρθρο 13 του ιδίου νόμου.
Την θέση αυτή δέχτηκε και ο Άρειος Πάγος, κυρίως με τις ΑΠ 5/91 και 448/96 αποφάσεις του.
Για τις πολυκατοικίες που είχαν πάρει άδεια οικοδομής πρίν την ισχύ του ν. 1221/81 και δεν υπήρχε απαγόρευση στη δημιουργία θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή με χιλιοστά με την υπ΄αριθμ. 23/2000 απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου λύνεται το θέμα διότι η δημιουργία διαιρετών ιδιοκτησιών στη πυλωτή της πολυκατοικίας, εφ όσον είναι ανοικτή είναι άκυρη, ακόμη και όταν η συστατική πράξη καταρτίστηκε πριν από τους ν. 1221/1981 και 960/1978 με την αιτιολογία ότι ο χώρος της πυλωτής ανήκε και τότε
στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της οικοδομής πάνω στα οποία μπορούσε να παραχωρηθεί με την συστατική δικαιοπραξία ή
με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής.
Ο ελεύθερος χώρος της πυλωτής πρέπει να έχει επιφάνεια τουλάχιστον 50% της έκτασης του οικοπέδου που καταλαμβάνει η πολυκατοικία.
Άρα το υπόλοιπο 50% μπορεί να είναι περίκλειστος χώρος και μπορεί να αποτελέσει αυτοτελείς ιδιοκτησίες και μπορεί να επιτραπεί η μεταβίβασή τους και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με το κτίριο.
Πυλωτή είναι ο ισόγειος χώρος του ανεγερθέντος επί υποστηλωμάτων οικοδομήματος, ο οποίος παραμένει κενός και ανοιχτός. Δεν επιτρέπεται η κατάργηση του κοινοχρήστου χαρακτήρα της και η μεταβίβασή της σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, γιατί αντιτίθεται στις ρυθμίσεις του Ν 1221/81. ΜΠρΑθ 5865/94
Αν η πολυκατοικία έχει κατασκευασθεί με πυλωτή, η τελευταία δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένη ιδιοκτησία αλλά αποτελεί κοινόχρηστο χώρο, αν δεν έχει προβλεφθεί αλλιώς με κοινή συμφωνία των συνιδιοκτητών. ΑΠ 1349/88
Εφ΄όσον επιβάλλεται από τον κανονισμό η διατήρηση των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας ελευθέρων, δεν επιτρέπεται να ληφθεί απόφαση από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών για την μεταβολή της κοινόχρηστης πυλωτής σε χώρο στάθμευσης.
Η διάταξη του ΓΟΚ, βάσει της οποίας επιτρέπεται η εν λόγω μεταβολή ή οι επιταγές του ν 960/79 περί δημιουργίας χώρων στάθμευσης κλπ δεν αρκούν για να τροποποιηθεί η σχετική συμφωνία των μερών.
ΕφΑθ 5206/87 , ΕφΑθ 9662/86 , ΑΠ Ολ 583/83
Όταν η οικοδομή ανεγείρεται επί πυλωτής δεν είναι δυνατή η δημιουργία θέσεων στάθμευσης με χαρακτήρα οριζόντιων ιδιοκτησιών, διότι πρέπει να παραμένει πάντα κοινόχρηστη. ΑΠ 233/2000
Μόνο παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης στις εν λόγω θέσεις είναι δυνατή. ΑΠ 31/2001
Οι δε δημιουργούμενες θέσεις, πάντως, θα πρέπει να διατηρούνται ελεύθερες, χωρίς κατασκευές και διαχωριστικά περιφράγματα μεταξύ τους. ΑΠ 1222/2001
Οι συνιδιοκτήτες δικαιούνται να κάνουν απόλυτη χρήση της πυλωτής ή να την παραχωρήσουν σε κάποιον απ΄αυτούς κατ΄αποκλειστική χρήση αλλά όχι να την μεταβάλλουν σε κλειστό χώρο, αντίθετα στο προορισμό της προς αερισμό του κτιρίου. ΑΠ 922/98
Είναι άκυρη η συμφωνία ότι η αποκλειστική χρήση της πυλωτής θα ανήκει στην κατασκευάστρια εταιρία, άν δεν θα έχει την ιδιότητα της συνιδιοκτητρίας έστω και μιάς απο τις οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας. ΕφΠειρ 986/98 , ΕφΠατρ 88/82
Απαγορεύεται η κατασκευή διαχωριστικών των θέσεων στάθμευσης στην πυλωτή, επιτρεπομένης μόνο για λόγους ασφάλειας της εξωτερικής περίφραξης. ΣτΕ 4217/96
Ο χώρος της πυλωτής δεν αποβάλλει τον κοινόχρηστο χαρακτήρα του ακόμη και αν μετατραπεί μεταγενεστέρως κατόπιν αδείας της Πολεοδομίας σε κλειστό. ΑΠ 186/96
Είναι άκυρη η συμφωνία των συνιδιοκτητών για μεταβίβαση σε τρίτους της πυλωτής. ΜΠρΑθ 29601/95
Ο χώρος της πυλωτής είναι κοινόχρηστος, έστω και αν δεν αναφέρεται τούτο ρητώς στην πράξη συστάσεως της οριζόντιας ιδιοκτησίας. ΑΠ 1372/97
Παραχώρηση της πυλωτής κατ΄αποκλειστική χρήση επιτρέπεται φτάνει να γίνεται προς συνιδιοκτήτη της συγκεκριμένης οικοδομής. ΑΠ 619/99
Δεν μπορεί να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία σε ανοιχτό χώρο οικοδομής, εκτός άν υπάρξει νόμιμη συμβατική πρόβλεψη για μελλοντική οικοδόμησή του.
Ο ισόγειος κενός χώρος της πυλωτής δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας, καθώ εξ΄ορισμού ανοικτός και αναμφισβητήτως κοινόχρηστος.
Σε κλειστούς όμως χώρους επι τμημάτων της πυλωτής δημιουργούνται εγκύρως διαιρεμένες ιδιοκτησίες. ΑΠ 333/2002
Ενοποίηση θέσης στάθμευσης πυλωτής με ισόγειο δωμάτιο και η χρησιμοποίησή του ως κατοικία δεν επιτρέπεται, διότι απαγορεύεται η ενσωμάτωση των κοινοχρήστων μερών στην ιδιωτική κτήση και εξ αυτού μεταβολή του προορισμού του. ΑΠ 508/2000
Ο έχων την αποκλειστική χρήση θέσεως στάθμευσης στην πυλωτή δεν έχει το δικαίωμα παραχώρησής της σε τρίτο, μη συνιδιοκτήτη. ΕιρΠρεβ 204/94
Θα εξακολουθήσει δε να παραμένει δικαιούχος της μόνον όσο θα διατηρεί την ιδιότητά του ως κυρίου οριζόντιας ιδιοκτησίας στη πολυκατοικία.
Ο κατασκευαστής που είχε παρακρατήσει για λογαριασμό του το πιο πάνω δικαίωμα, με την συστατική πράξη της οροφοκτησίας, το χάνει από τη στιγμή που θα έχει πωλήσει και την τελευταία ιδιοκτησία του στην οικοδομή. ΕφΠατρ 88/92
Ο κοινόχρηστος χώρος της πυλωτής πρέπει να παραμένει πάντα ελεύθερος, εφ΄ όσον δεν υπάρχει διαφορετική πρόβλεψη στον κανονισμό, οπότε απαγορεύεται ακόμα και η προσωρινή κατάληψή του για τη στάθμευση κάποιου αυτοκινήτου. ΕφΑθ 3267/85
Όταν η πυλωτή αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία και ο ιδιοκτήτης της τη κλείσει με αυθαίρετα κατασκευάσματα που θα νομιμοποιήσει αργότερα η όλη κατασκευή του πρέπει να καθαιρεθεί, γιατί με τον τρόπο αυτό μεταβάλλεται η εξωτερική εμφάνιση της πολυκατοικίας εκτός του ότι επέρχεται και μείωση της ασφάλειας της οικοδομής από την περίφραξη που πραγματοποιήθηκε χωρίς άδεια της πολεοδομίας και κατά παράβαση των κανόνων της στατικής και δομικής. Εξ΄ άλλου, η νομιμοποίηση της κατασκευής αυτής, εκ των υστέρων, δεν θεμελιώνει ουσιαστικό δικαίωμα για την ενέργεια των οικοδομικών εργασιών που έγιναν, γιατί τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των οροφοκτητών ρυθμίζονται από την πράξη, συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό, χωρίς να έχουν εφαρμογή και οι διατάξεις περί Σχεδίου Πόλεως.
ΑΠ Ολ 380/77 , ΕφΑθ 5017/75 , ΕφΑθ 774/75 , ΜΠρΠειρ 760/80
Ολόκληρος ο χώρος της πυλωτής ή και τα ανοιχτά τμήματά του δεν ηδύνατο να αποτελέσουν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας ακόμα και πρίν από την θέσπιση των διατάξεων των νόμων 960/79 και 1221/81, διότι ανέκαθεν ανήκαν στα κοινόχρηστα
και κοινόκτητα μέρη της οικοδομής στα οποία μόνο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θα μπορούσε να παραχωρηθεί. ΑΠ Ολ 23/2000
Συμφωνία των συνιδιοκτητών για άρση της κοινοχρησίας της πυλωτής και μεταβίβασή της κατά κυριότητα υπό μορφή χωριστών ιδιοκτησιών σε τρίτους είναι άκυρη ως αντικειμένη σε πολεοδομική διάταξη αναγκαστικού δικαίου. άρθρο 174 ΑΚ
Η τυχόν ακύρως γενομένη μεταβίβαση χώρων της πυλωτής κατά κυριότητα μπορεί να λειτουργήσει κατά μετατροπή ως συμφωνία παραχωρήσεώς τους κατ΄ αποκλειστική χρήση, υπό τις προυποθέσεις του άρθρου 181 ΑΚ. ΜΠρΑθ 76/98
Πρό της ενάρξεως της ισχύος του Ν 1221/81 επετρέπετο διά νομίμου συμφωνίας όλων των συνιδιοκτητών δημιουργία διαιρεμένης ιδιοκτησίας στον ισόγειο χώρο σταθμεύσεως αυτοκινήτων της πυλωτής των πολυκατοικιών. ΑΠ Ολ 583/83 , ΑΠ 222/83 , ΑΠ 868/83
Μετά την ημερομηνία εφαρμογής του Ν 1221/81 (5-10-81) οι δικαιοπραξίες που αφορούν τη δημιουργία θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων στο κοινόχρηστο χώρο της πυλωτής ως αυτοτελών ιδιοκτησιών είναι άκυρες – οι προ της ημερομηνίας αυτής συναφθείσες παραμένουν ισχυρές διότι οι διατάξεις του ανωτέρω νόμου δεν έχουν αναδρομική δύναμη. ΕφΑθ 2507/85 , ΕφΘεσ 3101/96
Θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που δημιουργούνται σε χώρο του κοινού ακινήτου εκτός πυλωτής μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενα διαιρεμένης ιδιοκτησίας και να περικλείονται μάλιστα και με τοίχους. ΕφΑθ 776/97
Η πώληση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης σε πρόσωπο μη έχων την ιδιότητα του συνιδιοκτήτη είναι άκυρη ως ευθέως παράνομη. ΕφΠρεβ 204/94
Οι κλειστές θέσεις στάθμευσης της πυλωτής είναι δυνατόν να αποτελέσουν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Οι θέσεις αυτές δεν βρίσκονται μέσα στον υποχρεωτικά ελέυθερο χώρο της πυλωτής με συνέπεια να μην υπάρχει παραβίαση του άρθρου 1 παρ. 5 του Ν. 1221/1981 και Ν. 960/1979. Όπως είπαμε ο ελεύθερος χώρος της πυλωτής πρέπει να έχει επιφάνεια τουλάχιστον το 50% της έκτασης του οικοπέδου που καταλαμβάνει το κτίριο. Άρα το υπόλοιπο 50% μπορεί να είναι περίκλειστος χώρος.
(ΠΔ από 13/10/1987 & 98728/7722/1993 απόφαση. ΥΠΕΧΩΔΕ).
Ο κλειστός χώρος του ισογείου της πυλωτής, ο ανεγειρόμενος με νόμιμη άδεια οικοδομής δεν επιτελεί το σκοπό της ανοικτής πυλωτής και αποχωρίζεται από αυτήν.
Όταν ο κανονισμός επιτρέπει την τοποθέτηση τεντών στις οριζόντιες ιδιοκτησίες της πολυκατοικίας, μετά από απόφαση της Γενικής Συνέλευσης, λήψη τέτοιας απόφασης για την τοποθέτηση τεντών σε κοινόχρηστους χώρους, όπως θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που παραχωρήθηκαν υπό μορφή δουλείας σε ορισμένους οροφοκτήτες, δεν είναι νόμιμη διότι αποτελεί απαγορευμένη μεταβολή επί κοινοχρήστων χώρων που μπορεί να γίνει μόνον κατόπιν τροποποιήσεως νομίμως του θέτοντος την εν λόγω γενική απαγόρευση κανονισμού. ΑΠ 1256/99
Με νέα απόφαση ο Άρειος Πάγος επικυρώνει απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης που έκρινε ότι πρέπει να κατεδαφιστούν δύο καταστήματα και μια περίφραξη που είχε κατασκευάσει σε πυλωτή πολυκατοικίας στην Σταυρούπολη ο οικοπεδούχος.
Όπως προκύπτει από την απόφαση, οι ένοικοι της πολυκατοικίας είχαν αποδεχθεί προ δεκαπενταετίας ο οικοπεδούχος να έχει την αποκλειστική χρήση πυλωτής παραχώρηση που το Ανώτατο Δικαστήριο επαναλαμβάνει ότι είναι νόμιμη (σ.σ όπως έχει κριθεί με σειρά αποφάσεων κατά τα τελευταία χρόνια μπορεί να παραχωρηθεί η χρήση της πυλωτής σε συνιδιοκτήτες μιάς πολυκατοικίας αλλά όχι η κυριότητα η οποία ακολουθεί αναλογικά την κυριότητα επί των διαμερισμάτων και δεν μεταβιβάζεται).
Ο οικοπεδούχος όμως κατασκεύασε δύο καταστήματα στον χώρο της πυλωτής τα οποία και ενοικίαζε για να αντιδράσουν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες έστω και ύστερα από 15 χρόνια. Και το Εφετείο διέταξε την κατεδάφιση των καταστημάτων τονίζοντας ότι ναι μεν μπορεί να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση της πυλωτής αλλά μια τέτοια συμφωνία δεν περιέχει και εξουσία άρσης ή μεταβολής του προορισμού της.
ΟΤΑΝ Ο ΕΡΓΟΛΑΒΟΣ ΔΕΝ ΕΧΕΙ ΚΑΜΙΑ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ, ΔΗΛΑΔΗ ΚΑΝΕΝΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑ ΣΤΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ, ΧΑΝΕΙ ΚΑΙ ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΤΟΥ ΣΤΙΣ ΘΕΣΕΙΣ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ ΤΗΣ ΠΥΛΩΤΗΣ.